شکاف بورس و مسکن / چرا سهام انبوه‌سازی از بازار ساختمان پیروی نمی‌کند؟
بازار مسکن یکی از بزرگ‌ترین محل‌های انباشت سرمایه در اقتصاد خانوارهای ایرانی است، اما این دارایی عظیم هنوز پیوند معناداری با بازار سرمایه پیدا نکرده است.
به گزارش سایت طلا، بررسی روند شاخص مسکن تهران در مقایسه با شاخص کل بورس و شاخص صنعت انبوه‌سازی نشان می‌دهد همبستگی شاخص مسکن با صنعت انبوه‌سازی ناچیز است، در حالی که شاخص این صنعت همبستگی ۸۲ درصدی با شاخص کل بورس دارد؛ موضوعی که از فاصله میان بازار سنتی املاک و بازار سرمایه حکایت می‌کند.
ملک همچنان یکی از مهم‌ترین و بزرگ‌ترین دارایی‌های خانوارهای ایرانی به شمار می‌رود؛ به‌گونه‌ای که ارزش آپارتمان‌های موجود در حتی یک کوچه معمولی در مناطق شمالی تهران می‌تواند از ۱۰ هزار میلیارد تومان فراتر برود. با وجود چنین حجم عظیمی از سرمایه، بازار سرمایه ایران نتوانسته سهم قابل‌توجهی از دارایی‌های بخش مسکن را جذب کند. از سوی دیگر، بازار سنتی املاک و مستغلات نیز هنوز نتوانسته از ظرفیت‌های بازار سرمایه برای تأمین مالی، افزایش نقدشوندگی و جذب سرمایه‌های خرد بهره‌مند شود.
این فاصله در بررسی روند شاخص‌های بازار مسکن تهران، شاخص کل بورس و شاخص صنعت انبوه‌سازی نیز قابل مشاهده است. مقایسه این شاخص‌ها نشان می‌دهد صنعت انبوه‌سازی، برخلاف انتظاری که از ماهیت فعالیت شرکت‌های آن وجود دارد، همبستگی معناداری با شاخص مسکن تهران ندارد. در مقابل، همبستگی این صنعت با شاخص کل بورس به حدود ۸۲ درصد می‌رسد.
این یافته آماری نشان می‌دهد که روند قیمت سهام شرکت‌های انبوه‌سازی در بورس تهران، بیش از آنکه با تحولات بازار مسکن هم‌جهت باشد، از روند عمومی بازار سهام تأثیر می‌پذیرد. به بیان دیگر، سرمایه‌گذاری در سهام شرکت‌های ساختمانی لزوماً به معنای سرمایه‌گذاری متناسب با روند بازار مسکن نیست و سهامداران این شرکت‌ها ممکن است بیش از تحولات بخش ساختمان، در معرض نوسانات عمومی بازار سرمایه قرار بگیرند.
در شرایطی که افزایش قیمت مسکن، هزینه ساخت‌وساز، میزان معاملات، قدرت خرید خانوارها و وضعیت عرضه و تقاضا از عوامل مهم تعیین‌کننده شرایط صنعت ساختمان هستند، انتظار می‌رود عملکرد شرکت‌های فعال در حوزه انبوه‌سازی نیز تا حدی بازتاب‌دهنده این متغیرها باشد. با این حال، همبستگی بالای شاخص انبوه‌سازی با شاخص کل بورس نشان می‌دهد که در رفتار قیمتی سهام این صنعت، عوامل عمومی اثرگذار بر بازار سرمایه نقش پررنگی دارند.
البته همبستگی آماری به‌تنهایی رابطه علت و معلولی را اثبات نمی‌کند و نمی‌توان بر اساس این شاخص، تمام عوامل اثرگذار بر ارزش سهام شرکت‌های ساختمانی را مشخص کرد. با این حال، فاصله معنادار میان روند شاخص مسکن و شاخص صنعت انبوه‌سازی می‌تواند نشانه‌ای از ضعف ارتباط میان بازار دارایی‌های ملکی و ابزارهای سرمایه‌گذاری بورسی مرتبط با این بخش باشد.
از سوی دیگر، این وضعیت نشان می‌دهد که بازار سرمایه هنوز نتوانسته به بستری مؤثر برای تبدیل دارایی‌های غیرنقدشونده ملکی به ابزارهای مالی قابل معامله تبدیل شود. توسعه صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، صندوق‌های زمین و ساختمان و ابزارهای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی می‌تواند زمینه اتصال بیشتر این دو بازار را فراهم کند.
در چنین شرایطی، بازنگری در ساختار تأمین مالی صنعت ساختمان و توسعه ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی‌های ملکی می‌تواند علاوه بر افزایش امکان مشارکت سرمایه‌گذاران خرد در بازار مسکن، به تأمین منابع مالی موردنیاز پروژه‌های ساختمانی نیز کمک کند.
در نهایت، مسئله اصلی صرفاً پایین بودن همبستگی شاخص مسکن و صنعت انبوه‌سازی نیست؛ بلکه نبود یک پیوند مؤثر میان دو بازار بزرگ دارایی در اقتصاد ایران است. بازاری که از یک سو حجم عظیمی از سرمایه خانوارها را در خود جای داده و از سوی دیگر، بازاری که می‌تواند با ابزارهای متنوع مالی، امکان نقدشوندگی و مشارکت گسترده‌تر سرمایه‌گذاران را فراهم کند. تقویت ارتباط میان این دو بخش می‌تواند یکی از مسیرهای توسعه بازار سرمایه و تأمین مالی پایدار صنعت ساختمان در کشور باشد.
