چرخش بازار مسکن تهران در شهریور / نوسازها و واحدهای بزرگ پیشران گرانی شدند

به گزارش سایت طلا، بازار مسکن تهران در شهریورماه با سیگنال‌های جدیدی از تغییر ذائقه قیمتی روبه‌رو بود. داده‌های منتشر شده که تحولات قیمت‌گذاری در آگهی‌های ملکی را بررسی می‌کند، نشان می‌دهد که در آخرین ماه تابستان، رشد قیمت‌ها الگویی متفاوت از عرف سنوات اخیر را دنبال کرده است.

نوسازها در صدر فهرست گرانی

از منظر سن بنا، نمودارهای آماری از خروج بازار از حالت رکود برای واحدهای نوساز خبر می‌دهند. در شهریورماه، آپارتمان‌های نوساز (تا ۲ سال ساخت) با ثبت رشد ۷.۴ درصدی، بیشترین افزایش قیمت را نسبت به سایر بازه‌های سنی تجربه کرده‌اند. در مقابل، واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت با رشد ۵.۲ درصدی، کمترین نرخ افزایش را به خود اختصاص داده‌اند. این در حالی است که در سال‌های گذشته، اغلب بازار به نفع واحدهای قدیمی‌ساز حرکت می‌کرد، اما به نظر می‌رسد در شهریورماه تقاضا برای واحدهای نوساز، فشار بیشتری به قیمت‌ها وارد کرده است.

پیشتازی متراژهای لوکس

تغییر رفتار بازار تنها به سن بنا محدود نمانده و در تفکیک متراژی نیز مشهود است. داده‌ها حاکی از آن است که آپارتمان‌های بالای ۱۸۰ مترمربع با رشد خیره‌کننده ۸.۶ درصدی، رکورددار گرانی در شهریورماه بوده‌اند. در نقطه مقابل، واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ (زیر ۶۰ متر) با رشد ۴.۶ درصدی، در پایین‌ترین رده افزایش قیمت قرار گرفتند. این چرخش در حالی رخ داده که در گذشته، همواره واحدهای کوچک‌متراژ به دلیل تقاضای مصرفی بالا، موتور محرک افزایش قیمت در بازار مسکن تهران محسوب می‌شدند.

تله آماری در «رشد خام»

در تحلیل ارقام منتشر شده، باید به یک نکته کلیدی توجه داشت؛ شاخص رشد ۶.۱ درصدی، نشان‌دهنده میانگین رشد قیمت عرضه در مجموع آپارتمان‌هاست. با این حال، مشاهده نرخ ۹.۸ درصدی در برخی گزارش‌های «رشد خام» ممکن است در نگاه نخست گمراه‌کننده باشد. کارشناسان تأکید می‌کنند که این عدد ۹.۸ درصدی به معنای گرانیِ همسان تمام واحدهای تهران نیست، بلکه بخش قابل‌توجهی از آن ناشی از یک پدیده کم‌سابقه در شهریورماه است: «افزایش سهم آگهی واحدهای گران‌قیمت».

به بیان دیگر، در شهریورماه ترکیب فایل‌های عرضه‌شده به بازار به سمتی حرکت کرده که سهم واحدهای لوکس و گران‌قیمت در کل آگهی‌ها بیشتر شده است. این تغییر ترکیب در آگهی‌ها، خود را در قالب رشد آماری نشان داده و باعث شده تا میانگین قیمت‌های پیشنهادی به شکل کاذبی بالاتر برود، بدون آنکه الزاماً تمامِ واحدهای مسکونی مشابه، چنین جهش قیمتی را تجربه کرده باشند.

این روند که نشان‌دهنده تقویت عرضه واحدهای بزرگ‌متراژ و نوساز در بازار آگهی‌هاست، می‌تواند نشانه‌ای از تلاش مالکان و سازندگان برای فروش دارایی‌های گران‌قیمت‌تر در فصل نقل‌وانتقالات پایانی تابستان باشد.