بهای سنگین تراکمفروشی در پایتخت/ جهش مبلغ جواز ساخت
تراکمفروشی و فروش مجوزهای ساختمانی، نزدیک به سه دهه است که به موتور محرک تأمین مالی شهرداریها تبدیل شده؛ سیستمی مبهم و فرمولمحور که اکنون در منطقه یک تهران، سازندگان را ناچار میسازد تا برای هر مترمربع جواز، رقمی میان ۶۵ تا ۱۶۵ میلیون تومان به مدیریت شهری پرداخت کنند.
به گزارش سایت طلا، «فرمول فروش تراکم؛ رازی مگو در مدیریت شهری!» این گزارهای است که طی سه دهه گذشته، همواره پشت درهای بسته شهرداری تهران پنهان مانده است. از روزی که شهرداریها اجازه یافتند برای اداره هزینههای سنگین شهر، دست به فروش مجوز طبقات مازاد بزنند، یک پرسش اساسی مطرح بوده: شهرداریها بر اساس چه فرمول منطقی و قابلدفاعی، بهای تراکم ساختمانی را تعیین میکنند؟
فیشهایی که امروز تحت عنوان «عوارض ساختوساز» صادر میشود، پر از فرمولها و متغیرهای پیچیدهای است که مدیران شهری هر سال برای تصویب به شورای شهر میبرند؛ فرمولهایی که بعید است حتی بسیاری از اعضای شورای شهر نیز سر از جزئیات آن دربیاورند. با این حال، بررسیهای میدانی و تحلیلِ روند بازار مسکن پرده از ارقام تکاندهندهای برمیدارد.
بر اساس برآوردها، در لوکسترین نقطه پایتخت یعنی منطقه یک، سازندگان برای دریافت جواز ساختمانی تا طبقه هفتم، باید رقمی حدود ۶۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع به شهرداری بپردازند. قصه اما زمانی پرهزینهتر میشود که سازنده تقاضای خرید تراکم برای دو طبقه مازاد را داشته باشد؛ در این حالت، بهای هر مترمربع برای طبقات اضافی سر به فلک کشیده و به ۱۶۵ میلیون تومان میرسد.
این ارقام نجومی در سایر مناطق شهر نیز به تناسب موقعیت جغرافیایی تغییر میکند. با استناد به فرمولهای سنتی و مقایسهای عوارض ساخت در دورههای گذشته، بهای خرید تراکم و جواز ساخت در مناطق ۴ و ۵ پایتخت به طور میانگین مترمربعی ۳۰ میلیون تومان برآورد میشود. این رقم در محرمترین و ضعیفترین نقاط شهر، نظیر منطقه ۱۸، تا حدود ۵ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش مییابد.
یکی از پرسشهای بیجواب در تمام این سالها، منطقِ تصاعدی قیمت طبقات بالاتر بوده است. مدیریت شهری هیچگاه استدلال روشنی ارائه نکرده که چرا جواز ساخت طبقات بالاتر، چندین برابر طبقات پایینتر قیمتگذاری میشود؛ مگر ساکن طبقه دهم یک برج، سهم بیشتری از خدمات یا هزینههای شهر نسبت به ساکن طبقه اول بر عهده دارد؟
ریشه این معضل به الگوی «مدیریت خودگردان شهرها» بازمیگردد؛ مدلی که دههی هشتاد با پیشتازی تهران در زمینه تراکمفروشی، تغییر کاربری و فروش تخلفات ساختمانی کلید خورد و به مرور به تمامی کلانشهرها و حتی ساختوسازهای روستایی سرایت کرد.
اما ترکش اصلی این هزینههای نجومی، مستقیماً به بازار مصرف و خریداران نهایی اصابت میکند. سازندگان مسکن در منطقه یک، هزینه ساخت هر مترمربع بنای لوکس و مجهز را حدود ۲۰۰۰ دلار برآورد میکنند، در حالی که قیمت فروش نهایی به ۵۰۰۰ تا ۶۰۰۰ دلار میرسد. محاسبات نشان میدهد که هزینههای دریافتی توسط شهرداری برای صدور جواز و تراکم، تنها سهمی معادل ۲۰ درصد از کل هزینههای ساخت مسکن را به خود اختصاص میدهد؛ رقمی سنگین که سازندگان ناچارند آن را مو به مو در قیمت نهایی واحد مسکونی منعکس کنند و به این ترتیب، خودِ شهرداری به یکی از محرکهای اصلی تورم در بازار مسکن تبدیل میشود.
