چرا مسکن تهران ارزان شد؟
بررسیهای آماری نشان میدهد که بازار مسکن تهران با وجود چسبندگی شدید قیمتها، در مسیر اصلاح ارزش دلاری قرار گرفته است؛ بهطوریکه قیمت هر مترمربع آپارتمان از ۱۴۷۰ دلار در سال ۱۴۰۲ به ۱۱۱۷ دلار در مرداد ۱۴۰۵ رسیده که متأثر از غیبت تقاضای واقعی در بازار است.
به گزارش سایت طلا، قیمت مسکن در تهران در حالی در مردادماه با رشد ماهانه همراه شد که ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان نسبت به سالهای گذشته کاهش محسوسی داشته است؛ وضعیتی که به گفته رامین ملکی، بیشتر از آنکه نشانه کاهش واقعی ارزش ملک باشد، حاصل عقبماندن قیمت مسکن از رشد نرخ ارز و تضعیف تقاضای مصرفی است.
بازار مسکن تهران در مردادماه تصویری دوگانه از خود نشان داد؛ از یک سو قیمتها افزایش یافتند و تعداد معاملات نیز نسبت به تیرماه رشد کرد و از سوی دیگر، حجم خریدوفروش همچنان آنقدر پایین است که نمیتوان از بازگشت بازار به رونق سخن گفت.
در مردادماه، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۲۱۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسید؛ رقمی که نسبت به تیرماه ۳.۲ درصد افزایش داشته است. میانگین قیمت قطعی معاملات نیز در همین ماه حدود ۱۹۲ میلیون تومان ثبت شده که نسبت به ماه قبل رشد مشابهی را نشان میدهد.
با این حال، افزایش قیمتها هنوز به معنای بازگشت رونق به بازار نیست.
بازار تکان خورده، اما رونق نگرفته است
رامین ملکی، کارشناس بازار مسکن، درباره شرایط مردادماه میگوید: «اتفاق مهم بازار در این ماه، افزایش معاملات است؛ اما نباید این افزایش را با رونق اشتباه گرفت. بازار از کف رکودی فاصله گرفته، ولی هنوز وارد یک دوره رونق نشده است.»
بر اساس دادههای معاملاتی، تعداد خریدوفروش واحدهای مسکونی در تهران از حدود هزار فقره در تیرماه به نزدیک ۱۳۰۰ معامله در مردادماه رسیده است؛ یعنی حجم معاملات حدود ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
با وجود این رشد، تعداد معاملات همچنان در سطح پایینی قرار دارد. حجم معاملات مردادماه حدود ۳۵ درصد کمتر از اردیبهشت بوده و حتی سطح حدود دو هزار معامله در اردیبهشت نیز با مقیاس بازار در دورههای رونق فاصله داشته است.
ملکی در توضیح این وضعیت میگوید: «افزایش ۳۰ درصدی در یک بازار کممعامله، از نظر درصدی عدد بزرگی است، اما از نظر تعداد مطلق هنوز فاصله زیادی با یک بازار پررونق داریم. بنابراین بهتر است از عبارت "احیای تقاضا" استفاده کنیم، نه رونق.»
چرا خریداران دوباره به بازار برگشتند؟
به اعتقاد این کارشناس، یکی از عوامل اثرگذار بر تحولات مردادماه، کاهش موقت بخشی از نااطمینانیهای غیراقتصادی بوده است.
او میگوید: «در دورهای که ریسکهای سیاسی و امنیتی بالا میرود، خرید مسکن برای بسیاری از خانوارها به تصمیمی قابل تعویق تبدیل میشود. بخشی از متقاضیان در چنین شرایطی ترجیح میدهند نقدینگی خود را حفظ کنند و تصمیم خرید را به آینده موکول کنند.»
به گفته ملکی، با ایجاد ثبات نسبی، بخشی از این تقاضای معوق دوباره امکان ورود به بازار پیدا کرده است؛ هرچند این تقاضا هنوز گسترده و فراگیر نیست.
خریدار مسکن از کجا پول میآورد؟
در شرایط فعلی، یکی از نکات قابل توجه در سمت تقاضای بازار، استفاده از داراییهای سرمایهای برای تأمین هزینه خرید ملک است.
ملکی توضیح میدهد: «برای بخشی از خریداران، خانه از محل پسانداز نقدی خریداری نمیشود. این افراد طی سالهای گذشته بخشی از سرمایه خود را در طلا، سکه، ارز یا سایر داراییها نگهداری کردهاند و حالا در صورت تصمیم به خرید، از محل افزایش ارزش همین داراییها بودجه خرید مسکن را تأمین میکنند.»
این فرآیند الزاماً به معنای فروش مستقیم تمام داراییها نیست. در برخی معاملات ممکن است بخشی از معامله با داراییهایی مانند طلا و سکه تهاتر شود یا خریدار پس از پرداخت مبلغ اولیه، با فروش دارایی سرمایهای خود منابع لازم برای تسویه معامله را فراهم کند.
به این ترتیب، بازارهای موازی مسکن در شرایط تورمی میتوانند بهعنوان پشتوانه قدرت خرید بخشی از متقاضیان عمل کنند.
معمای قیمت دلاری مسکن تهران
اما شاید مهمترین نکته بازار مردادماه را بتوان در تغییر قیمت دلاری مسکن جستوجو کرد.
قیمت هر مترمربع مسکن تهران که در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۴۷۰ دلار بود، اکنون به محدوده ۱۱۲۱ دلار رسیده است.
ملکی درباره این تغییر میگوید: «این کاهش را باید در چارچوب رابطه میان قیمت مسکن و نرخ ارز دید. قیمت ملک در ایران بهدلیل ماهیت خود چسبندگی بالایی دارد و معمولاً به همان سرعتی که نرخ ارز تغییر میکند، تعدیل نمیشود.»
او ادامه میدهد: «بنابراین ممکن است قیمت مسکن به تومان همچنان افزایش پیدا کند، اما وقتی همان قیمت را با دلار محاسبه میکنیم، عدد پایینتری به دست بیاید. این اتفاق لزوماً به معنای کاهش اسمی قیمت ملک نیست.»
در واقع، در شرایطی که نرخ ارز با سرعت بیشتری نسبت به قیمت مسکن رشد کرده، ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان کاهش پیدا میکند؛ حتی اگر قیمت ریالی ملک همچنان افزایشی باشد.
کاهش قیمت دلاری؛ نتیجه افت ارزش ملک نیست
به گفته این کارشناس، نباید کاهش قیمت دلاری را بهتنهایی به عنوان نشانه ارزانشدن مسکن تفسیر کرد.
ملکی میگوید: «وقتی تقاضای واقعی ضعیف است، فروشنده معمولاً حاضر نیست بهراحتی قیمت اسمی ملک را کاهش دهد؛ چون خودش نیز با تورم و افزایش هزینه جایگزینی مواجه است. از طرف دیگر، خریدار قدرت پرداخت قیمتهای بالاتر را ندارد. حاصل این تضاد، بازاری است که در آن قیمتها چسبنده میشوند و تعداد معاملات کاهش پیدا میکند.»
این وضعیت میتواند برای مدتی طولانی ادامه داشته باشد؛ یعنی قیمت اسمی ملک افزایش یابد، اما سرعت این افزایش از رشد ارز و سایر داراییها کمتر باشد.
آیا قیمت ۱۱۲۱ دلاری مسکن، نشانه ارزندگی بازار است؟
ملکی تأکید میکند که قیمت دلاری باید در کنار سایر متغیرهای بازار بررسی شود.
او میگوید: «قیمت دلاری به تنهایی ابزار کافی برای تعیین ارزش واقعی مسکن نیست. باید قدرت خرید خانوار، درآمد، نرخ تورم، هزینه ساخت، نرخ ارز، نرخ سود و حجم معاملات را همزمان دید.»
به گفته او، ممکن است یک دارایی از نظر دلاری ارزانتر شده باشد، اما اگر درآمد خانوار نیز متناسب با آن افزایش پیدا نکرده باشد، این کاهش قیمت دلاری الزاماً به معنای افزایش قدرت خرید مصرفکننده نیست.
آینده بازار به چه چیزی وابسته است؟
بازار مسکن تهران اکنون در نقطهای قرار دارد که افزایش معاملات و رشد قیمتها در کنار کاهش ارزش دلاری ملک قرار گرفتهاند.
ملکی درباره چشمانداز ماههای آینده میگوید: «ادامه روند معاملات بیش از هر چیز به قدرت خرید بستگی دارد. اگر ثبات نسبی در شرایط غیراقتصادی ادامه پیدا کند و ارزش داراییهایی مانند طلا و ارز همچنان برای دارندگان آنها قدرت خرید ایجاد کند، بخشی از این سرمایه میتواند به سمت مسکن حرکت کند.»
او در عین حال تأکید میکند: «تا زمانی که حجم معاملات فاصله زیادی با سطح معاملات در دورههای رونق دارد، نمیتوان از رونق فراگیر صحبت کرد. بازار فعلاً در مرحلهای قرار دارد که بخشی از تقاضای متوقفشده در حال بازگشت است.»
بر این اساس، بازار مسکن تهران در مردادماه نه با جهش معاملاتی مواجه شده و نه از رکود خارج شده است؛ بلکه نشانههایی از تحرک تدریجی تقاضا در کنار رشد قیمتها مشاهده میشود. در این میان، سقوط قیمت دلاری از ۱۴۷۰ دلار در سال ۱۴۰۲ به حدود ۱۱۲۱ دلار، بیش از آنکه روایت «ارزانشدن مسکن» باشد، روایت عقبماندن قیمت ملک از رشد ارز و تداوم چسبندگی قیمتهای ریالی است.
