۱۲۰ هزار قطعه زمین برای فرزندآوری؛ نتیجه چه بود؟
یک کارشناس بازار مسکن با انتقاد از شیوه اجرای طرح واگذاری زمین در قالب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت گفت: طی چهار سال گذشته بیش از ۱۲۰ هزار قطعه زمین با شرایط ویژه به خانوارهای مشمول واگذار شده، اما آمارهای جمعیتی نشان نمیدهد این سیاست توانسته به هدف اصلی خود یعنی افزایش فرزندآوری منجر شود.
به گزارش سایت طلا، محمدطاهر رفیعی، اظهار کرد: قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت در سال ۱۴۰۰ دولت را مکلف کرد به خانوارهایی که صاحب فرزند سوم یا بیشتر میشوند، زمین دولتی با شرایط حمایتی واگذار کند. هدف از این سیاست، ایجاد مشوق اقتصادی برای افزایش تعداد فرزندان و کمک به تأمین مسکن خانوارها بود.
وی افزود: در چارچوب این قانون، به خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر، در موارد مشمول، قطعات زمین تا حدود ۲۰۰ مترمربع با بهایی معادل هزینه آمادهسازی واگذار میشود؛ به این ترتیب قیمت زمین میتواند فاصله قابلتوجهی با ارزش روز آن در بازار داشته باشد.
زمین ارزان؛ آیا مشوقی برای فرزندآوری بود؟
این کارشناس با اشاره به فاصله میان قیمت واگذاری و ارزش واقعی زمین گفت: بر اساس ضوابط این طرح، هزینه آمادهسازی زمین سقف مشخصی نسبت به قیمت روز زمین دارد و از سوی دیگر، برای پرداخت همین مبلغ نیز شرایطی مانند دوره تنفس و تقسیط چندساله در نظر گرفته شده است.
به گفته وی، همین موضوع باعث شده ارزش اقتصادی زمین واگذارشده برای برخی خانوارها بسیار بیشتر از مبلغی باشد که بابت آن پرداخت میکنند.
رفیعی ادامه داد: یکی از نکات قابل توجه در این طرح، شرایط استفاده از زمین است؛ چراکه در مواردی مشمولان حتی در صورت سابقه دریافت برخی طرحهای دولتی مسکن نیز میتوانند از این امتیاز استفاده کنند. این مسئله ارزش اقتصادی این نوع زمینها را برای خانوارهای واجد شرایط افزایش میدهد.
آمارهای جمعیتی چه میگویند؟
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به عملکرد چهار ساله این سیاست گفت: طی این مدت بیش از ۱۲۰ هزار قطعه زمین در قالب طرحهای مرتبط با قانون جوانی جمعیت واگذار شده است، اما همزمان شاخصهای جمعیتی کشور روندی متفاوت را نشان میدهند.
وی افزود: طبق آمارهای مورد استناد، تعداد ازدواجها در سال ۱۴۰۴ نسبت به سال ۱۴۰۰ حدود ۲۵ درصد کاهش داشته و تعداد تولدها نیز در همین بازه حدود ۱۹ درصد پایین آمده است. همچنین متوسط بُعد خانوار از حدود ۳.۱۹ نفر به ۳.۱ نفر کاهش یافته است.
رفیعی تأکید کرد: این آمارها نشان میدهد که صرف واگذاری زمین ارزانقیمت نتوانسته بهتنهایی روند کاهش ازدواج و فرزندآوری را معکوس کند.
زمین با مسکن تفاوت دارد
وی یکی از ایرادات اصلی سیاست مذکور را این دانست که زمین با مسکن یکسان فرض شده است و گفت: واگذاری زمین زمانی میتواند به خانهدار شدن خانوار منجر شود که دریافتکننده توان مالی لازم برای ساختوساز را نیز داشته باشد.
او ادامه داد: خانواری که با مشکل درآمد، هزینه بالای ساخت، تورم مصالح ساختمانی و کاهش قدرت خرید مواجه است، ممکن است حتی با دریافت زمین ارزانقیمت نیز امکان ساخت خانه را نداشته باشد.
به گفته این کارشناس، در چنین شرایطی ممکن است برخی دریافتکنندگان به فروش امتیاز یا زمین خود فکر کنند؛ موضوعی که میتواند هدف اولیه طرح را تحت تأثیر قرار دهد.
سرنوشت زمینهای واگذارشده مشخص است؟
رفیعی با اشاره به نبود اطلاعات جامع درباره سرنوشت زمینهای واگذارشده گفت: یکی از پرسشهای مهم این است که از مجموع زمینهای واگذارشده تاکنون چه تعداد به پروانه ساخت، عملیات ساختمانی و در نهایت خانه آماده سکونت برای خانوار مشمول تبدیل شده است.
وی افزود: بدون انتشار آمار شفاف درباره میزان ساختوساز در این زمینها، نمیتوان درباره میزان موفقیت طرح در تأمین مسکن خانوارها قضاوت دقیقی داشت.
خطر تبدیل مشوق مسکن به ابزار سفتهبازی
این کارشناس هشدار داد: وقتی زمین با قیمتی بسیار پایینتر از ارزش واقعی بازار در اختیار افراد قرار میگیرد، اختلاف قیمت ایجادشده میتواند به یک ارزش افزوده قابلتوجه تبدیل شود.
وی گفت: اگر برای جلوگیری از فروش و انتقال این زمینها به بازار سفتهبازی، محدودیتها و ضمانتهای اجرایی کافی وجود نداشته باشد، بخشی از زمینهای واگذارشده ممکن است به جای تبدیل شدن به واحد مسکونی، وارد معاملات ملکی شود.
رفیعی این موضوع را یکی از ضعفهای مهم سیاستهای حمایتی در حوزه زمین دانست و تأکید کرد: هدف سیاستگذار باید این باشد که زمین در نهایت به مسکن قابل سکونت برای خانوار هدف تبدیل شود، نه اینکه صرفاً یک دارایی قابل معامله در اختیار فرد قرار گیرد.
مشوق فرزندآوری باید پیش از تولد فرزند سوم باشد؟
این کارشناس در ادامه با اشاره به منطق اقتصادی طرح اظهار کرد: اگر هدف اصلی، تشویق زوجهای جوان به فرزندآوری است، این سؤال مطرح میشود که آیا اختصاص مشوق اصلی به خانواری که پیش از این صاحب سه فرزند شده، میتواند تصمیم به فرزندآوری را تغییر دهد؟
وی افزود: در واقع، خانواری که فرزند سوم خود را به دنیا آورده، پیشاپیش تصمیم خود را برای داشتن فرزند بیشتر گرفته است؛ بنابراین میتوان درباره اثربخشی چنین مشوقی بر ایجاد انگیزه برای تولد فرزند سوم بحث کرد.
به گفته او، سیاستهای جمعیتی زمانی میتوانند اثرگذاری بیشتری داشته باشند که موانع اصلی ازدواج و فرزندآوری را هدف قرار دهند؛ از جمله هزینههای بالای زندگی، مسکن، اشتغال، درآمد واقعی خانوار و نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی.
تجربه مسکن مهر چه هشداری میدهد؟
رفیعی با اشاره به تجربه مسکن مهر گفت: در آن طرح نیز بخشی از خانوارهای کمدرآمد با وجود برخورداری از امتیاز مسکن، به دلیل نداشتن منابع مالی کافی برای پرداخت هزینههای ساخت و تکمیل پروژهها با مشکل مواجه شدند.
وی افزود: در برخی موارد، همین فشار مالی موجب شد افراد امتیاز خود را در بازار غیررسمی واگذار کنند. بنابراین در سیاستهای جدید نیز باید از تکرار چنین تجربهای جلوگیری شود.
حراج زمین برای امروز یا نسلهای آینده؟
این کارشناس با تأکید بر محدود بودن زمین قابل ساخت در کشور گفت: زمین شهری و زمین مناسب توسعه سکونتگاهها یک منبع محدود است و نحوه تخصیص آن باید با نگاه بلندمدت انجام شود.
وی اظهار کرد: اگر زمینهای ارزشمند بدون آنکه زیرساخت لازم برای ساخت مسکن و سازوکارهای جلوگیری از سوداگری فراهم شده باشد، توزیع شود، ممکن است بخشی از منابع محدود زمین کشور از اهداف اصلی خود فاصله بگیرد.
رفیعی تأکید کرد: سیاست جوانی جمعیت نیازمند بستهای جامع از حمایتهای اقتصادی، اجتماعی و مسکن است و نمیتوان انتظار داشت واگذاری زمین بهتنهایی بتواند روند ازدواج و فرزندآوری را تغییر دهد.
به گفته این کارشناس، ارزیابی واقعی این طرح نیز زمانی امکانپذیر خواهد بود که آمار دقیق و رسمی درباره تعداد زمینهای واگذارشده، میزان ساختوساز انجامشده، تعداد واحدهای تکمیلشده و همچنین سرنوشت زمینهایی که به بازار خریدوفروش وارد شدهاند، منتشر شود.
