بنبست نوسازی در جنوب پایتخت/ وقتی حاشیه سود صفر، کلنگ سازندگان را زمینگیر کرد
رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن تهران در کنار ناهمواری ساختاری هزینهها، چالش عمیقی را پیش روی نوسازی بافتهای فرسوده و مناطق جنوبی پایتخت (محدوده جنوب محور انقلاب) قرار داده است.
به گزارش سایت طلا، نیما سزاوار، کارشناس بازار ملک درباره رکود تورمی بازار ملک در تهران، معتقد است: در حالی که نیمه شمالی تهران با اتکا به قیمت بالای زمین و حاشیه سود ۱۵ درصدی توسعهدهندگان همچنان جذابیت نسبی برای ساختوساز دارد، در مناطق جنوبی به دلیل محدودیت شدید قدرت خرید متقاضیان و حاشیه سود نزدیک به صفرِ سازندگان، چرخ نوسازی عملاً از حرکت ایستاده است.
در مناطق زرد شهر، به دلیل پایین بودن ارزش افزوده ملک، افزایش هزینههای جانبی نظیر مصالح ساختمانی، عوارض و دستمزدها به سرعت تمام حاشیه سود سازنده را میبلعد. این پدیده باعث شده تا انگیزه اقتصادی برای سرمایهگذاری بخش خصوصی در این نواحی به حداقل برسد. نتیجه این عدم توازن، فرسودهتر شدن بافتهای مسکونی، کاهش ایمنی در برابر بحرانها و افزایش واگرایی بیشتر میان شمال و جنوب شهر در برخورداری از مسکن ایمن و نوساز است.
بدون مداخلات حمایتی دولت و بستههای تشویقی مؤثر نظیر کاهش عوارض شهرداری، تسهیلات با سود ترجیحی و تأمین مصالح یارانهای، چشمانداز خروج بافتهای فرسوده جنوبی از رکود و جذب سرمایهگذاران جدید بسیار تیره و تار به نظر میرسد.
راهکارِ احیای بافت فرسوده
در پی تحلیل وضعیت رکود ساختوساز در مناطق جنوبی تهران که به دلیل حاشیه سود نزدیک به صفر برای توسعهدهندگان رخ داده است، کارشناسان حوزه مسکن و اقتصاد شهری، بسته پیشنهادی ویژهای را برای برونرفت از این بنبست تدوین کردهاند. این بسته بر سه محور کلیدی تمرکز دارد تا صرفه اقتصادی را به پروژههای نوسازی در این مناطق بازگرداند:
۱. مشوقهای مالیاتی و عوارضی شهرداری
پیشنهاد اصلی در این بخش، حذف یا کاهش شدید عوارض صدور پروانه ساختمانی برای پروژههای نوسازی در بافتهای فرسوده است. در حال حاضر، بخشی از هزینههای غیرقابلکنترل سازنده را هزینههای اداری و عوارض تشکیل میدهد. کاهش این هزینهها میتواند مستقیماً به حاشیه سود سازنده اضافه شده و نوسازی را در مناطق جنوبی مقرونبهصرفه کند.
۲. تسهیلات بانکی با نرخ سود ترجیحی (یارانهای)
تأمین مالی ارزانقیمت، حلقه مفقوده ساختوساز در جنوب تهران است. کارشناسان پیشنهاد میدهند بانکها با حمایت بانک مرکزی، خط اعتباری ویژهای با نرخ سود ترجیحی (کمتر از نرخ جاری بازار) برای سازندگانی که در بافتهای فرسوده فعالیت میکنند، تخصیص دهند. این کار هزینه مالی سنگین پروژهها را که یکی از عوامل اصلی کاهش سود است، به شدت کاهش میدهد.
۳. ارائه بستههای نوسازی در قالب «تراکم تشویقی»
یکی از راهکارهای موثر برای افزایش سود، افزایش سطح تراکم ساختمانی است. با ارائه تراکم تشویقی به مالکان و سازندگان در جنوب تهران، میتوان تعداد واحدهای قابلفروش در یک پروژه را افزایش داد. این افزایش مقیاس، باعث میشود هزینههای ثابت (مانند زمین) بین واحدهای بیشتری سرشکن شود و پروژه برای توسعهدهنده جذابیت پیدا کند.
۴. زنجیره تأمین مصالح یارانهای
پیشنهاد دیگر، ایجاد پلتفرمی برای تأمین مصالح ساختمانی پایه (فولاد و سیمان) با قیمتهای مصوب یا یارانهای برای انبوهسازانی است که در مناطق هدف (جنوب شهر) متعهد به ساختوساز میشوند. حذف واسطهها و دسترسی مستقیم به مصالح، سهم ۳۰ درصدی هزینههای ساخت را کنترل کرده و مانع از غافلگیری مالی سازنده در میانه پروژه میشود.
اجرای این بسته میتواند تا حد زیادی ریسکهای مالی را برای توسعهدهندگان کاهش دهد، اما کارشناسان تأکید دارند که این مشوقها باید به صورت «بستهای و همزمان» اعمال شود؛ چرا که اجرای تکبعدی آنها ممکن است در برابر تورم افسارگسیخته مصالح و هزینههای عملیاتی، قدرت اثربخشی کافی را نداشته باشد.
