چرا با وجود خانههای خالی، دست مستاجران کوتاه شده است؟
در حالی که تئوریهای اقتصادی کلاسیک بیان میکنند که افزایش عرضه کالا منجر به کاهش قیمت و افزایش دسترسی میشود، بازار مسکن ایران در حال تجربه یک پدیده بیسابقه و متناقض است.
به گزارش سایت طلا، دادههای جدید نشان میدهند که ما با یک «مازاد عرضه تاریخی» روبرو هستیم، اما این مازاد برخلاف انتظار، به معنای بهبود وضعیت معیشتی مستاجران یا تسهیل روند خانهدار شدن نیست؛ بلکه دقیقاً نقطه مقابل آن، یعنی تشدید «فقر اجارهنشینی» رخ داده است.
شکاف میان واحد مسکونی و خانوار
بر اساس تحلیل شاخصهای رصدخانه بازار مسکن، وضعیت فعلی را میتوان در سه لایه تعریف کرد:
تراکم خانوار: برای نخستین بار از سال ۱۳۶۵، شاخص تراکم خانوار در هر واحد مسکونی به عدد ۱ رسیده است؛ این یعنی شکاف عددی بین تعداد خانوارها و واحدهای تحت سکونت به حداقل رسیده است.
مازاد عرضه (کیک مسکن): برخلاف وضعیت گذشته، اکنون تعداد کل واحدها (شامل خانههای تحت سکونت، خانههای دوم و خانههای خالی) حدود ۲۰ درصد بیشتر از تعداد کل خانوارهاست. این رقم از نظر آماری یک «مازاد تاریخی» محسوب میشود.
شکاف فقر: با وجود این مازاد ۲۰ درصدی، نرخ فقر اجارهنشینی در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۳۹۰، ۲.۳ برابر شده است. این یعنی «کیک مسکن» بزرگتر شده، اما سهم مستاجر از این کیک به شدت کوچکتر شده است.
چرا عرضه زیاد، فقر را کاهش نداد؟
تحلیل دادهها نشان میدهد که مشکل از «کمبود مسکن» نیست، بلکه از «عدم انطباق عرضه با توان خرید» است. دلایل اصلی این شکست سیاستگذاری عبارتند از:
الف) شکست مدلهای دولتی (مسکنمهر و مسکنملی): مداخله گسترده دولت در ۱.۵ دهه اخیر، با وجود حجم بالای تولید، با رویکردی اشتباه همراه بود. تمرکز بر «دولتیسازی» پروژهها، هزینههای نهایی را به دلیل ناکارآمدیهای ساختاری بالا برد. در نتیجه، عرضه زیاد شد اما چون همگام با رشد درآمدها و توان مالی جامعه نبود، تقاضای واقعی نتوانست این عرضه را جذب کند.
ب) غفلت از متغیرهای اقتصادی کلان: سیاستگذاران در طراحی پروژههای بزرگ، متغیرهای حیاتی نظیر «تورم بالا»، «درآمد پایین» و «شرایط دشوار ازدواج» را نادیده گرفتند. نتیجه این شد که مسکن تولید شد، اما قیمت آن از توان خرید طبقه هدف فراتر رفت.
ج) اشتباه در طراحی محصول (ضوابط شهرسازی): یکی از عوامل اصلی عدم امکان خرید، «عدم تناسب ابعاد» است. ضوابط شهرسازی باعث شده واحدهایی ساخته شوند که مساحت آنها بسیار بزرگتر از نیاز و توان مالی خریداران اصلی (خانوارهای جوان و کمدرآمد) باشد.
چالش خانههای خالی و بنبست مبادله
در حال حاضر، بازار با حجم عظیمی از سرمایه بلوکه شده در قالب مسکن مواجه است:
۳۰ میلیون واحد تحت سکونت.
۲.۵ میلیون واحد خانهخالی.
این خانههای خالی در واقع «عرضه غیرفعال» هستند. این واحدها به دلیل بالا بودن «هزینه مبادله» (هزینههای جانبی، مسائل مالیاتی یا عدم بازگشت منطقی سرمایه در بازار اجاره) در بازار حرکت نمیکنند و به جای خدمت به مستاجران، به ابزاری برای حفظ ارزش پول تبدیل شدهاند.
پیشنهاد راهبردی
برای خروج از این بنبست و تبدیل «مازاد عرضه» به «بهبود دسترسی»، سیاستگذاری نباید صرفاً بر «تعداد واحد ساخته شده» تمرکز کند.
راهکار اصلی در دو محور خلاصه میشود:
کاهش هزینه مبادله: ایجاد سازوکارهایی که خانههای خالی را با هزینه کمتر و انگیزه بیشتر به چرخه بازار اجاره وارد کند.
تغییر الگوی تولید: عبور از مدلهای تولید مسکنِ «بزرگ و گران» به سمت تولید واحدهای «متناسب با توان مالی و نیاز خانوار» (مسکن حمایتی ملکی با ابعاد استاندارد).
خلاصه کلام: افزایش عرضه بدون توجه به «توان خرید» و «هزینه مبادله»، تنها باعث بزرگ شدن شکاف طبقاتی و تشدید فقر مسکن میشود، نه حل بحران آن.
