بررسی وضعیت بازار مسکن در صورت «ادامه جنگ» و «توافق»

به گزارش سایت طلا، از ۹ اسفند ۱۴۰۴ که ایران با حملات دشمن آمریکایی-صهیونی و جنگ تحمیلی دیگر رو‌به‌رو شد، تا امروز ۱۶ اردیبهشت ۱۴۰۵، بازار مسکن تهران و کلان‌شهرها سنگین‌ترین رکود تاریخ معاصر خود را تجربه کرده است.

طبق گزارش‌های میدانی و تحلیل داده‌های اندیشکده‌های اقتصادی، حجم قراردادها در فروردین امسال با سقوط آزاد ۸۵ درصدی روبرو شده که عملاً به معنای «ایست قلبی» معاملات است.

در این بازه، سرمایه‌گذاران به دلیل ریسک آسیب فیزیکی و کاهش نقدشوندگی ملک، دارایی‌های خود را به سمت طلا و ارزهای دیجیتال سوق داده‌اند.

سناریوی اول: ازسرگیری درگیری‌ها و حاکمیت اقتصاد جنگی

در صورت تداوم یا تشدید تنش‌ها در پی زیادخواهی دشمن آمریکایی-صهیونی، بازار مسکن وارد فاز «دلاریزه شدن مطلق» می‌شود که مشخصات عددی آن به شرح زیر است:

کاهش شدید نقدشوندگی: پیش‌بینی می‌شود تعداد معاملات ماهانه در کل تهران به کمتر از ۱,۵۰۰ فقره برسد که این رقم در مناطق لوکس شمال شهر به زیر ۱۰۰ فقره سقوط خواهد کرد.

افزایش هزینه‌های ساخت: به دلیل اختلال در زنجیره تأمین و تحریم‌های احتمالی جدید و سودجویی عده‌ای در بازار، هزینه ساخت هر متر مربع بنای مفید از ۳۵ میلیون تومان فراتر می‌رود که منجر به توقف کامل پروژه‌های عمرانی و نوسازی خواهد شد.

رشد اجاره‌بها تحت فشار تورم: با توقف عرضه مسکن جدید، فشار بر بازار اجاره مضاعف شده و احتمال رشد تا ۷۰ درصدی نرخ اجاره‌بها(متناسب با هر منطقه) در تابستان ۱۴۰۵ دور از ذهن نیست.

پدیده حراج اضطراری: برای مالکان «پول‌لازم» که قصد خروج سریع سرمایه را دارند، شکاف قیمتی عمیقی ایجاد می‌شود؛ به طوری که املاک با تخفیف‌های ۳۰ درصدی نسبت به قیمت‌های اسفند ۱۴۰۴ عرضه می‌شوند، اما همچنان خریداری برای آن‌ها وجود نخواهد داشت.

سناریوی دوم: توافق سیاسی و آغاز دوران پساجنگ

اگر ورق برگردد و دشمن سر عقل بیاید و دیپلماسی حاکم شود، بازار مسکن با یک جهش در حجم و ثبات در قیمت ریالی مواجه خواهد شد:

انفجار در حجم معاملات: با بازگشت اعتماد، حدود ۲.۵ میلیون متقاضی انباشته شده به بازار هجوم می‌آورند که می‌تواند حجم معاملات ماهانه تهران را به بیش از ۸,۵۰۰ فقره برساند (رشدی ۳۰۰ درصدی نسبت به وضعیت فعلی).

ثبات قیمت ریالی و اصلاح حباب: برخلاف تصور عموم مبنی بر ریزش شدید قیمت، به دلیل «چسبندگی قیمت مسکن»، بازار احتمالاً وارد یک دوره ثبات می‌شود. قیمت‌ها درجا می‌زنند تا تورم عمومی فاصله قدرت خرید مردم با قیمت مسکن را پر کند.
تسهیل هزینه‌های تولید: هزینه ساخت در این سناریو به محدوده ۲۲ تا ۲۵ میلیون تومان بازمی‌گردد که باعث احیای پروژه‌های نیمه‌کاره در کلان‌شهرها و شهرهای اقماری می‌شود.

آرامش در بازار اجاره: با رفع سایه تهدید، عرضه‌ی مسکن‌های خالی افزایش یافته و رشد اجاره‌بها به سطح ۳۰ تا ۴۰ درصد (مطابق با تورم رسمی) محدود می‌شود.

امروز ۱۶ اردیبهشت ۱۴۰۵، بازار مسکن در لبه تیغ ایستاده است. در وضعیت فعلی، بانک‌ها اعطای تسهیلات را به حالت تعلیق درآورده‌اند و تنها پیشران بازار، نقدینگی بخش خصوصی است.

اگر جنگ ادامه یابد، ملک به یک دارایی «منجمد و پرریسک» تبدیل می‌شود؛ اما در صورت توافق، بازار از وضعیت «ترس» به وضعیت «تقاضای مصرفی» تغییر جهت داده و شهرهای اقماری زودتر از پایتخت رنگ رونق را به خود خواهند دید.