کرونا معاملات بازار مسکن را متوقف کرد/سایه سنگین تورم بر آینده بازار مسکن/قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران

به گزارش سایت طلا ،حسام عقبایی با یادآوری این که نیمه اول سال گذشته قیمت مسکن رشد محسوسی داشت، اظهار کرد: بازار مسکن در نیمه دوم بازار آرامش بیشتری پیدا کرد و به نوعی رکود پیدا شد و تا اواسط بهمن ماه به طول انجامید و سپس ما از اواسط بهمن تا اوایل اسفند ماه شاهد افزایش نسبی قیمت نسبت به رکود قبلی بودیم.

وی با بیان این‌که با شیوع کرونا از اوایل اسفند سال گذشته مسکن ارزان نشده ولی معاملات مسکن متوقف شده است، پیش بینی کرد: پس از مساعد شدن شرایط شاهد وضعیت بهتر معاملات از نظر حجم هستیم و از نظر قیمت هم قیمت مسکن زیر خط تورم افزایش خواهد داشت. تورم در بخش مسکن در حدود 20 تا 30 درصد است و در بافت های مختلف کشور این افزایش قیمت متفاوت خواهد بود.

وی با اشاره به اینکه در ایران 2 برابر استاندارد جهانی خانه خالی داریم، افزود: در کشورهای توسعه یافته تقریبا 5 درصد از خانه هایشان خالی است اما در کشور ما این رقم حدود 10 درصد است. طبق جدیدترین آمار مرکز آمار در کشور تقریبا 25 میلیون واحد مسکونی داریم که از این تعداد حدود 2 تا 2.5 میلیون واحد خالی است.

نایب رئیس مشاوران املاک با به اینکه در کشور ما مسکن به میزان مصرف جامعه وجود ندارد، گفت: حتی با وجود خانه های خالی کفاف این جمعیت را نمی دهد. برخی از این خانه ها لوکس و بسیار مدرن و لاکچری هستند که اصلا طبقات متوسط و ضعیف جامعه امکان اجاره کردن این خانه ها را هم ندارند. برخی از این واحدها خارج از شهرهای بزرگ هستند و تسهیلات لازم مثل آب و برق و گاز و راه را ندارند و مابقی اینها نیز در حدی نیست تا بتواند کفاف نیاز جامعه را بدهد.

عقبایی افزود: سالی بین 700 تا یک میلیون ازدواج در کشور را داریم ولی تولید کشورمان زیر 300 هزار واحد مسکونی است. وقتی تولید مسکن در کشور افزایش پیدا کند، قیمت ها متعادل خواهد شد و قدرت خرید افزایش می یابد.

سایه سنگین تورم بر آینده بازار مسکن

رکود بخش ساخت و ساز کماکان بازار مسکن را در سایه مخوف تورم نگه داشته و بر اساس صحبتهای کارشناسان طرحهای دولتی نیز نتوانسته این خطر را از بازار مسکن دور کند. بنا به گفته محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، کشور به حدود ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز دارد؛ در حالی که تولید بین ۳۰۰ تا ۳۵۰ هزار واحد مسکونی است.

تقاضای مطلق خواه‌ناخواه بروز می کند

بیت الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن نیز می‌گوید در شرایط فعلی با توجه به جهش قیمت ها ممکن است تقاضای نسبی در کوتاه مدت عقب نشینی کند اما تقاضای مطلق خواه ناخواه بروز پیدا می‌کند و این انباشتگی​ همانند جمع شدن آب در پشت سد بازار مسکن است.

رشد ۴۲ درصدی قیمت اسمی مسکن در سال گذشته

سال گذشته قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال ۱۳۹۷ افزایش پیدا کرد و در اسفند ماه به میانگین بی سابقه ۱۵.۶ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. حتی کسادی معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا در آخرین ماه از سال گذشته هم نتوانست جلوی رشد قیمتها را بگیرد. این یعنی قیمت مسکن به ‌طور اسمی در حال افزایش است و توجهی به تقاضای واقعی ندارد.

افزایش قیمت ارز، رشد نرخ تورم، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تسهیلات ناکارآمد و عقب‌نشینی متقاضیان واقعی​ از جمله عوامل اصلی رکود در بخش مسکن است و تجربه مسکن مهر نشان داده که طرحهای دولتی قادر به ایجاد تعادل در بازار مسکن نیست.

از آغاز اجرای مسکن ملی ۱۴ ماه گذشت

بیش از ۱۴ ماه از آغاز اجرای طرح اقدام ملی مسکن با هدف تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می‌گذرد اما بنا به گفته یک نماینده مجلس این طرح هنوز در شرایط ثبت نام به سر می‌برد.

از سوی دیگر با توجه به جهش بیش از ۲۰۰ درصدی قیمتها طی حدود ۲.۵ سال اخیر و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان، بازار مسکن از سمت تقاضای واقعی شارژ مالی نمی‌شود و عمده سازندگان تمایلی به تعریف پروژه‌های جدید ندارند.

حبس ۱۹۰۰ تریلیون تومان سرمایه بازار مسکن در خانه های خالی

یکی دیگر از پاشنه آشیل های بازار مسکن وجود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی بر اساس آمار سال ۱۳۹۵ و ۲.۱ میلیون واحد نیمه خالی، جمعا به ارزش ۱۹۰۰ تریلیون تومان است و هیچ برنامه‌ای برای ورود این تعداد به بازار مصرف وجود ندارد؛ کما اینکه اگر متقاضیان مسکن در این واحدها ساکن شوند ممکن است قیمت ها در بازار تعدیل شود. البته مجلس و دولت از سال ۱۳۹۴ طرح هایی در این زمینه ارائه کرده‌اند که برآیند آن به لزوم ارائه لایحه مالیات بر عایدی املاک ختم شد و البته این لایحه هنوز از دولت به مجلس نرفته است. صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس گفته که لایحه مالیات بر عایدی املاک از اولویت‌های مجلس یازدهم خواهد بود.

تسهیلات بانکی ناکارآمد

در کشورهای توسعه یافته معمولاً برای کمک به یک بخش به منظور خروج از رکود آن مشوقهای مالیاتی و تسهیلات ارزان قیمت ارائه می شود. این در حالیست که عمده تسهیلات پرداختی به بخش ساخت و ساز در ایران با نرخ سود ۱۸ درصد و مدت بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله ارائه می‌شود. معمولاً هم بانک ها به دلیل مدت زمان طولانی دوره تقسیط تسهیلات مسکن از پرداخت این نوع وام ها شانه خالی می‌کنند. این در حالی است که وامهای پرداختی در دیگر کشورها دارای نرخ سوده یک تا سه درصد و مدت بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ سال است.

وام ساخت مسکن، خریدار ندارد

بانک مسکن سقف وام ساخت را در سال جاری از ۱۷۰ به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش داده که معادل ۴۷ درصد است. مدیرعامل بانک مسکن گفت که این تصمیم در جهت شعار سال مبنی بر جهش تولید اتخاذ شده است.

سید محمد مرتضوی، عضو هیئت رئیسه کانون انبوه سازان می‌گوید: بانک مسکن این تسهیلات را متناسب با الگوی ساخت در تهران به میزان ۷۵ متر مربع و در شهرستان ها به میزان ۱۰۰ متر مربع اختصاص می‌دهد. این در حالی است که میانگین غالب واحدهای در حال ساخت در تهران ۱۲۰ متر و در شهرستان ها ۱۵۰ متر مربع است.

وی بیان می کند: درست است که عمده سازندگان در ابتدای تعریف پروژه ترجیح می‌دهند که از وام ساخت استفاده کنند اما به دلیل نرخ سود بالا و مدت زمان تقسیط، خریداران معمولا یا از انتقال وام امتناع می کنند یا تنها بخشی از تسهیلات را متقبل می شوند.

چه کسانی از رشد قیمت مسکن سود می‌برند؟

در این شرایط دولت نه تنها برای جهش تولید مسکن بلکه برای رونق نسبی در این بخش نیز با چالش هایی مواجه هست. هم اکنون تنها گروهی که از افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن سود می‌برد، نه سازندگان بلکه دلالان هستند؛ دلالانی که ۷۷ درصد بازار را قبضه کرده اند و هیچ نوع مالیاتی نمی پردازند.

لیست قیمت واحد مسکونی در مناطق مختلف تهران به شرح زیر است: