بازار مسکن ایران سال‌هاست با معضل احتکار واحدهای مسکونی دست و پنجه نرم می‌کند؛ خانه‌هایی که به جای رفع نیاز مردم، به ابزاری برای سوداگری تبدیل شده‌اند. قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف مقابله با این روند تصویب شد، اما ضعف اجرا مانع تحقق اهداف اصلی آن شده است.
قانونی با هدف مهار سوداگری
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید تا با کاهش انگیزه احتکار و بازگرداندن واحدهای بلااستفاده به بازار، به ساماندهی قیمت‌ها و تنظیم بازار اجاره کمک کند. بر اساس این قانون، هر واحدی که بیش از ۱۲۰ روز خالی بماند، مشمول مالیات تصاعدی می‌شود؛ از شش برابر در سال اول تا هجده برابر در سال سوم. هدف دولت از این قانون، بیشتر بازدارندگی و عرضه مسکن به بازار بود، نه کسب درآمد مستقیم.
تناقض آمار؛ شناسایی بالا، درآمد ناچیز
عملکرد این قانون تصویری متناقض ارائه می‌دهد. وزارت راه و شهرسازی طی سال‌های اخیر صدها هزار واحد خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کرده است. به طور مشخص، در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ بیش از ۱۲۵ هزار واحد و در سال ۱۴۰۲ حدود ۳۸ هزار واحد به‌عنوان خانه خالی ثبت شدند.
اما در سوی دیگر، درآمد مالیاتی حاصل بسیار اندک بوده است؛ تنها ۱.۴ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰، کمتر از ۲ میلیارد در سال ۱۴۰۱ و حدود ۵ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۲. حتی بالاترین رقم اعلام‌شده (۸.۸ میلیارد تومان) نیز در مقایسه با قیمت یک آپارتمان متوسط در تهران ناچیز است. این شکاف عمیق نشان می‌دهد حلقه ابلاغ و وصول مالیات به شدت ناکارآمد بوده و تهدید مالیاتی برای مالکان به یک ابزار بی‌اثر تبدیل شده است.
ضعف زیرساختی و سامانه ناکارآمد
یکی از اصلی‌ترین موانع اجرای قانون، وابستگی آن به سامانه ملی املاک و اسکان است. داده‌های مربوط به املاک در نهادهای مختلفی مانند ثبت اسناد، شهرداری‌ها، و شرکت‌های خدماتی پراکنده‌اند و به دلیل نبود اتصال مؤثر، شناسایی دقیق خانه‌های خالی دشوار شده است.
علاوه بر این، حدود ۱۲.۵ میلیون واحد فاقد سند رسمی در کشور وجود دارد که عملاً ردیابی و اخذ مالیات از آنها را غیرممکن می‌کند. این خلأ حقوقی، فضا را برای فرار مالیاتی و استمرار سوداگری باز گذاشته است.
مقاومت نهادی و احتکار حقوقی
یکی از چالش‌های جدی‌تر، مقاومت نهادهای قدرتمند در برابر اجرای قانون است. طبق برآوردها، حدود ۴۰ درصد خانه‌های خالی در مالکیت بانک‌ها، نهادهای دولتی و عمومی قرار دارد. همین تضاد منافع، مانع از اجرای بی‌طرفانه قانون شده است. به بیان دیگر، دولتی که خود یا وابستگانش در احتکار مسکن نقش دارند، توانایی برخورد قاطع با سوداگران دیگر را ندارد.
نرخ‌های غیر بازدارنده و ترفندهای مالکان
در شرایطی که تورم شدید مسکن نگهداری ملک را سودآورتر از عرضه آن می‌کند، نرخ‌های مالیاتی تعیین‌شده بازدارندگی لازم را ندارند. مالکان بزرگ ترجیح می‌دهند جریمه‌های ناچیز را پرداخت کنند و همچنان به امید افزایش قیمت، خانه‌های خود را خالی نگه دارند. حتی برخی با ترفندهای ساده، مانند نصب پرده در خانه‌های خالی، از شناسایی واقعی فرار می‌کنند.
جمع‌بندی و راهکارها
قانون مالیات بر خانه‌های خالی، با وجود طراحی حقوقی قوی، به دلیل ضعف زیرساختی، ناکامی سامانه‌ها، تضاد منافع نهادی و نرخ‌های غیر بازدارنده، در اجرا شکست خورده است.
برای بازگشت اثرگذاری، سه راهکار کلیدی پیشنهاد می‌شود:
• یکپارچه‌سازی سامانه‌ها و ایجاد بانک اطلاعاتی جامع.
• شفاف‌سازی مالکیت نهادهای حقوقی و برخورد با مقاومت نهادی.
• افزایش نرخ مالیات به سطحی بازدارنده تا نگهداری خانه خالی صرفه اقتصادی نداشته باشد.
تا زمانی که این اصلاحات انجام نشود، مالیات بر خانه‌های خالی صرفاً یک قانون قدرتمند روی کاغذ خواهد بود که در میدان عمل، توان تغییر معادلات بازار مسکن را ندارد.